Hablamos un poco de un 🕵 arrendador de inmuebles

La mayoría de las veces, cuando hablamos de temas relacionados con el alquiler, utilizamos los términos propietario e inquilino. Se trata de una forma más fácil de distinguir, frente a las palabras arrendador de inmueble y arrendatario. Sin embargo, debemos diferenciar entre el propietario, aquella persona que da o cede algún bien o servicio en arrendamiento, y la del ocupante: el que toma o tiene un bien o servicio en arrendamiento. Ambas partes son esenciales, pero hoy nos dedicaremos un poco a explicar que es el primero, que responsabilidades tiene y qué ventajas se le confieren.

Cuando vamos a alquilar un inmueble, surgen muchas dudas al respecto: ¿por cuánto tiempo tengo que alquilarlo? ¿A quién le corresponde cada pago? Y ¿quién paga las reparaciones? Estas son las más frecuentes, pero existen muchas más y además variadas,  pero estas son las más comunes para todos los arrendadores de inmuebles y arrendatarios. Es por ello que es muy importante estar al tanto del papel que juega cada uno en la firma de un contrato de alquiler y, de esta forma, poder disfrutar de un alquiler seguro para ambas partes.

Entonces, si definimos al Propietario de un Inmueble.

Arrendador de vivienda, es quien da u ofrece algo en arrendamiento. El verbo arrendar, por su parte, hace referencia a conceder o adquirir el aprovechamiento temporal de una cosa a partir de un pago.

Por ejemplo: “Mañana tengo que llamar al arrendador para preguntarle cuándo podemos tomar posesión de la propiedad”, “El arrendador prometió efectuar un descuento si continúa la sequía”, “Cuando al arrendador se aproximó a la propiedad a solicitar el pago del alquiler, fue recibido a tiros por los ocupantes de la casa”.

El dueño es quien, a través de un contrato de renta, se obliga a transferir el uso y el disfrute temporal de una cosa (casa o mueble) al inquilino. La obligación del arrendatario, a su vez, es pagar un cierto precio por dicho uso y disfrute al dueño.

Algunas de las Responsabilidades del Arrendador de la Vivienda.

A continuación, vamos a analizar las principales obligaciones que se derivan para el propietario de la Ley de Arrendamientos Urbanos, que son las siguientes:

Duración del contrato

La duración del contrato dependerá del mutuo acuerdo entre ambas partes, pero si se negocia un periodo igual a un año el contrato se prorrogará automáticamente por plazos anuales hasta alcanzar los 3 años de duración. En este caso, el propietario tiene la posibilidad de evitar que se continúe postergando el contrato mediante un preaviso de 30 días. 

Una vez pasados los 3 primeros años el contrato se aplazará por un año más, salvo que exista un preaviso de una de las partes a la otra con 30 días de antelación respecto al vencimiento del contrato.

En cuanto al propietario, si transcurrido un año de contrato, necesita la vivienda para sí mismo, familiares o cónyuge en los términos regulados por la Ley, lo puede comunicar al arrendatario con dos meses de antelación y el contrato no se prorrogará.

Muerte del arrendatario

En caso de muerte del arrendatario, podrán subrogarse en el contrato el cónyuge, persona con relación análoga al cónyuge, descendientes, ascendientes o hermanos, en los términos establecidos por la Ley de Arrendamientos Urbanos.

La renta y su revisión

La principal obligación del arrendatario es el pago de la renta pactada. Según establece la Ley, la renta se pacta libremente por las partes y si no regulan otra cosa en el contrato se pagará de forma mensual y durante los 7 primeros días de cada mes. En este sentido, es importante destacar que el arrendador no puede exigir el pago anticipado de más de una mensualidad de renta.

La renta puede ser revisada por el arrendador o el arrendatario en la fecha que se cumpla cada año de vigencia del contrato según lo que hayan pactado las partes. Si no existe pacto al respecto, no se aplicará la revisión de renta.

Elevación de renta por mejoras

Si el arrendador de la vivienda realiza alguna obra para mejorar el inmueble, tendrá derecho a elevar la renta, salvo que las partes hayan pactado otra cosa.

Pago de gastos de comunidad y tributos

Las partes pueden acordar en el contrato de alquiler que los gastos de comunidad o los tributos que correspondan a la vivienda arrendada se repercutan al arrendatario. En estos casos debe figurar en el contrato la cuantía de dichos gastos y tributos para que el arrendatario sepa de forma concreta lo que tiene que pagar.

Habitabilidad

La obligación más importante del arrendador es la que se regula en el artículo 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, que establece lo siguiente: “1.- El arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario a tenor de lo dispuesto en los artículos 1.563 y 1.564 del Código Civil.

Bajo esta perspectiva las condiciones de esta obligación son las siguientes:

1.- Se trata de una obligación que está estipulada por la ley y exige al arrendador.

2.- El propietario no tiene derecho a elevar la renta al arrendatario en el caso de realización de obras de conservación del inmueble.

3.- El parámetro clave de este tema se ajusta a lo que deba deducirse por «obras necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido». Quedan excluidas las obras que exija el arrendatario y que no tengan esta condición.

4.- Le otorga un derecho al arrendatario de que si la obra durase más de veinte días, habrá de disminuirse la renta en proporción a la parte de la vivienda de la que el inquilino se vea privado.

5.- Cuando el arrendatario descubra la necesidad de ser reparada alguna parte de la vivienda, deberá avisar al arrendador en el menor tiempo posible. Para ello se le pedirá que permita el acceso al inmueble al arrendador y a los técnicos que éste escoja, a fin de comprobar las condiciones de la vivienda. En este punto el inquilino, previa comunicación con el propietario, podrá ejecutar las reparaciones que sean urgentes para evitar un daño inminente o una incomodidad grave, y exigir de inmediato el costo al dueño.

6.- Sin embargo, las  reparaciones que sean necesarias por el desgaste presentado dado el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del inquilino. Este suele ser un punto muy polémico, ya que hay que interpretar lo que se entiende por «pequeñas reparaciones por el uso del inmueble». Y en este punto tendrá que incluir las reparaciones por uso de la nevera y sus piezas, muebles que se rompen por su uso, etc. 

Obras del arrendatario

El arrendatario no puede realizar en la vivienda obras que afecten a la configuración, estabilidad o seguridad, sin el consentimiento del dueño. El arrendador que no haya autorizado las obras podrá resolver el contrato o solicitar que la vivienda se devuelva a su estado anterior al terminar el contrato.

Derecho de adquisición preferente

En caso que se presente la venta de la vivienda en alquiler, el inquilino tendrá un derecho de adquisición preferente sobre la misma. Además dicho derecho tiene dos formas; el tanteo y el retracto, dependiendo si se ejerce antes o después de la compraventa según lo regulado en la Ley.

Fianza

El inquilino deberá entregar una fianza equivalente a una mensualidad de renta (en los alquileres de vivienda) en el momento de la firma del contrato de arrendamiento. Se pueden solicitar otras garantías como avales bancarios, seguro de garantía de cobro o fianzas personales, dependiendo de lo que pacten las partes.

Finalmente, la Ley de Arrendamientos Urbanos establece que el incumplimiento por cualquiera de las partes de las obligaciones resultantes del contrato dará derecho a la parte que hubiere cumplido las suyas a exigir el cumplimiento de la obligación o a promover la resolución del contrato de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 1.124 del Código Civil. Es decir, que si una parte incumple el contrato la otra puede exigir el cumplimiento o solicitar la resolución.