¿Qué es la plusvalía?

¿Qué es la plusvalía?

¿Qué es la plusvalía?

 

La plusvalía es un término muy utilizado en la compra - venta de inmuebles. Qué podemos definir como el beneficio obtenido como resultado de una diferencia positiva entre el precio al que se compró un bien y el precio de su venta en una operación o transacción económica. Es decir, es el incremento de valor de un bien o un producto por causas diversas que los propietarios no pueden controlar o influir en ellas y significa una ganancia.

Los inmuebles se suelen revalorizar año tras año, por eso es habitual que vendas por un precio superior al que compraste. Y de ese supuesto beneficio surge el impuesto de plusvalía. Pero ¿sabes realmente en qué consiste?, ¿a quién le corresponde pagarlo?, ¿cómo se calcula?, ¿cuándo y dónde se abona?

 

Entonces, ¿Qué es el impuesto de plusvalía?

Es una tasa que grava la ganancia que obtienes cuando:

  • Vendes una vivienda.
  • Recibes una casa en donación.
  • Heredas un inmueble.

A este gravamen también se le conoce como impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana (IIVTNU).

Sin embargo, hasta hace un tiempo, él se aplicaba aun cuando no se conseguía beneficio con la trasmisión. De ahí que sea un impuesto que siempre ha suscitado dudas y controversia.

 

Características de la Plusvalía

Desde un punto de vista tributario, la plusvalía está gravada como impuestos, de hecho, el incremento de valor del bien se crea directamente con el hecho imponible ya sea por transmisión de un bien o por otro motivo.

Las plusvalías son gravadas en el impuesto sobre la renta de las personas físicas y en el impuesto sobre sociedades, dependiendo de la naturaleza del sujeto pasivo. A veces, la plusvalía es económica a causa de la inflación.

Si hablamos de una venta de un bien inmueble, el pago de la plusvalía municipal se realiza en el Ayuntamiento del lugar donde se encuentra el bien y tiene carácter anual.

Los requisitos a presentar son: la referencia catastral de la vivienda que aparece en el Impuesto sobre bienes inmuebles, la fecha exacta de compra de la vivienda y la fecha en la que se prevee la venta y en la oficina tributaria municipal harán el cálculo.

 

 

¿Qué es la plusvalía?

 

 

¿Cómo se calcula el impuesto de plusvalía?

Para calcularlo has de saber cuánto ha incrementado el valor de tu terreno y qué tipo impositivo fija el ayuntamiento que le corresponde. Con estos dos datos determinarás la cuota íntegra.

  1. Lo primero que has de consultar es el valor catastral del suelo, que no debes confundir con el valor del inmueble. El valor catastral es un dato que aparece en el recibo del IBI y en el catastro de la vivienda.
  2. Para saber cuánto ha incrementado su valor, has de aplicarle la tasa de revalorización fijada por el ayuntamiento del municipio donde se ubica el piso. Esta tasa es anual, por lo que hay que calcularla para cada año en el que has sido propietario del inmueble.
  3. Sobre ese incremento de valor se aplica el impuesto de plusvalía, que es único para cada ayuntamiento, aunque nunca puede superar el 30%.
  4. Por último, podrás aplicar las bonificaciones que permita tu ayuntamiento. Cada caso tiene unas bonificaciones concretas y cada ayuntamiento aplica las deducciones que cree convenientes. Por esa razón, es importante que lo consultes con tu administración para resolver este tipo de dudas.

 

Ejemplo práctico para calcular el impuesto de plusvalía

Imagina que en 2010 compraste un piso y en 2020 decides venderlo. Has pasado 10 años en posesión del inmueble.

En este supuesto, el valor catastral del suelo es 100.000€. Si el ejemplo fuera de una herencia, tendrías que calcular solo tu porcentaje de participación. Supongamos que tu municipio impone un 3,5% de revalorización por año. Han transcurrido 10 años, por tanto, has de aplicar un 35% a los 100.000€ del valor catastral. Según este cálculo, tu inmueble se ha revalorizado 35.000€. Esa es la base imponible a la que tendrás que aplicar el impuesto de plusvalía.

  • (Incremento de valor x años de posesión)/100 = revalorización
    • (3,5 x 10)/100 = 0,35
  • Revalorización x valor catastral = base imponible
    • 0,35 x 100.000€ = 35.000€

Imagina que tu ayuntamiento fija el 30%, el porcentaje más alto que se permite. En ese caso la cuota íntegra ascenderá a 10.500€, que es el 30% de 35.000€.

  • Impuesto de plusvalía/100 x base imponible: cuota íntegra
    • 30/100 x 35.000€ = 10.500€

Ahora toca calcular la cuota líquida, el resultado de aplicar las bonificaciones que te corresponden sobre la cuota íntegra. Por ejemplo, en las herencias de primer grado algunos municipios aplican bonificaciones de hasta el 95%. Es decir, de los 10.500€ de plusvalía, sólo tendrías que pagar el 5%, en total 525€. Según sean tus circunstancias, se aplicarán, o no, las bonificaciones.

  • Cuota íntegra - [(bonificación/100) x cuota íntegra]: cuota líquida
    • 10.500€ - [(95/100) x 10.500€] = 525€

Si te resulta complejo este cálculo no debes preocuparte, los ayuntamientos deben encargarse de calcular este impuesto. Sin embargo, este ejemplo práctico es útil para que puedas prever los gastos de vender una casa, heredarla o donarla.

 

 

¿En qué casos se paga el impuesto de plusvalía?

 

 

¿En qué casos se paga el impuesto de plusvalía?

Como has visto en el ejemplo anterior, el cálculo no tiene en cuenta el precio por el que tú vendes el inmueble. Eso quiere decir que se aplica independientemente de si has tenido pérdidas o ganancias con la venta. Salvo excepciones justificadas, se paga siempre.

 

Excepciones al pago

Existen varios casos en los que estarás exento de pagarlo:

  • Entre cónyuges: si la transmisión de la casa se hace entre un matrimonio, en favor de la sociedad conyugal, en pago de sus haberes comunes (por ejemplo, al liquidarse el régimen económico matrimonial) o a favor de los hijos en cumplimiento de sentencias (nulidad, separación de bienes o divorcio).
  • Patrimonio histórico-cultural: cuando el inmueble pertenezca al conjunto histórico - artístico o haya sido declarado de interés cultural y sus propietarios o titulares de derechos reales acrediten que se han encargado de las obras necesarias para su conservación o mejora.
  • Entidades concretas: el Estado, las comunidades autónomas, el municipio o sus entidades locales, las instituciones benéficas o benéfico-docentes, etc.