¿Que es un contrato de arras? Y ¿Por qué se usa al momento de poner una casa en venta?

La reactivación del mercado inmobiliario ha propiciado un aumento del uso de los contratos de arras en el contrato de compra - venta de un inmueble. Normalmente se formaliza en un documento privado donde se señaliza una cantidad en concepto de arras como reserva de la vivienda. Pero a veces el uso que se hace no es el adecuado.

Tiende a ser un acuerdo privado entre comprador y vendedor previo donde las partes se comprometen a efectuar la compra - venta futura de una propiedad y el comprador entrega una cantidad de dinero a cuenta del total.

Por lo tanto, a través del contrato de arras:

El comprador se reserva el derecho sobre la compra de un bien a cambio de una cantidad de dinero determinada a cuenta del precio total, y el vendedor se compromete a entregar el bien al comprador en las condiciones acordadas con anterioridad.

De este modo, ambas partes adquieren un compromiso previo a la compra - venta de una propiedad. El vendedor se obliga a entregar la casa en venta y el comprador a pagar el precio en las condiciones acordadas.

El contrato de arras, al contrario de lo que mucha gente piensa, es un documento de gran importancia puesto que, en realidad, viene a ser una transcripción de lo que -posteriormente - será el contenido de la escritura pública de compra - venta, quedando establecidas ya en ese momento, tanto las condiciones por las cuales las partes se comprometen a comprar y/o vender la casa, como las posibles consecuencias o penalizaciones en caso de que la compra - venta no prospere por causa imputable a una de ellas.

¿Qué son las arras?

Son una garantía que en líneas generales conlleva la entrega de dinero para asegurar el cumplimiento de una obligación como la de una casa en venta o la compra de un inmueble.  Las arras forman parte del contrato, como una cláusula que puede introducirse en el contrato de compra - venta de la vivienda.

Hay tres tipos de modalidades: arras confirmatorias, penales y penitenciales. Las arras confirmatorias son las dirigidas a reforzar la existencia del contrato, constituyendo una señal o prueba de su celebración, o bien representando un principio de ejecución. De este modo, se configuran como un anticipo o pago a cuenta del precio. Las arras penales tienen por objeto establecer una garantía del cumplimiento del contrato mediante su pérdida o devolución duplicada en caso de incumplimiento. Constituyen un resarcimiento anticipado que no impide exigir el cumplimiento forzoso de la obligación, es decir, la venta del inmueble. Las arras penitenciales son un medio lícito de desistir las partes del contrato de compra - venta mediante la pérdida o restitución doblada.

Aunque la mayoría de las ocasiones en que se dispone una casa en venta, se redacta el documento y se disponen los pactos, esto de documenta con la entrega de dinero en concepto de arras penitenciales, lo cierto es que hay otras alternativas como son la promesa de compra - venta, la compra - venta con pago aplazado o la opción de compra.

Pero si finalmente se recurre a las arras, es muy importante redactar bien el documento para evitar problemas, ya que, si no se manifiesta debidamente que la intención de los contratantes es otorgarse la facultad de desistir de la compra - venta, entonces se entenderá que son arras confirmatorias y no penitenciales.

Tipos de Contratos de arras y ejemplos de arras

El Tribunal Supremo admite 3 tipos de arras según cuál sea el objetivo del acuerdo.

·         Arras confirmatorias

·         Arras penales

·         Arras penitenciales

Es de considerar que el tipo a usar dependerá de las condiciones que el propietario y el comprador dispongan al momento de la compra de la casa, por lo tanto elegiremos una clase u otra en función de la finalidad del contrato ya que cada tipo de arras tendrá diferentes consecuencias jurídicas.

Es importante que en el contrato se especifique expresamente la clase de arras en que se entrega dicha suma. De no manifestarse claramente se considerarán como arras confirmatorias.

Contratos de Arras confirmatorias

Como su propio nombre indica, su objetivo es confirmar el compromiso de las partes con la compra – venta, lo que supone que es una manera de asegurar la responsabilidad de adquisición del bien inmueble en venta.

Las arras confirmatorias suponen un anticipo del precio total de la casa en venta. Lo que quiere decir que esa primera entrega constituye el primer plazo del precio al que deben de seguir los demás.

En caso de incumplimiento las partes no podrán rescindir unilateralmente el contrato, sino que serán de aplicación las reglas generales de incumplimiento de obligaciones.

Es decir, el perjudicado podrá escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación, con el resarcimiento de daños y abono de intereses en ambos casos. Además, si el perjudicado opta por exigir el cumplimiento, podrá pedir la resolución más tarde si el cumplimiento resulta imposible. (Artículo 1.124 del Código Civil).

Ejemplo de arras confirmatorias:

Las partes acuerdan que el precio de la compra - venta es de _____ euros que se abonará por la compradora del siguiente modo:

La parte vendedora recibe en este acto la cantidad de _____ euros en concepto de arras.

El resto del precio acordado, es decir _____ euros, será abonado en el momento del otorgamiento de la Escritura Pública que se llevará a cabo como máximo el día ____ de ____________ de _____.

Contratos de Arras penales

Las arras penales se establecen como garantía del cumplimiento del contrato de la Compra – venta de una vivienda.

El incumplimiento supondrá para el comprador la pérdida de las arras (total o parcial) y para el vendedor su devolución más la cantidad que se acuerde en el contrato. Todo ello sin perjuicio de la posibilidad de exigir el cumplimiento de las demás obligaciones contractuales. (Artículos 1.152, 1.153 y 1.154 del Código Civil).

Ejemplo de arras penales:

Si la parte vendedora incumpliere alguna de las obligaciones convenidas en el presente contrato, quedará obligada a devolver la cantidad recibida en concepto de arras más un importe equivalente a 2.000 €.

Si la parte compradora incumpliere alguna de las obligaciones convenidas en el presente contrato, perderá las cantidades abonadas hasta la fecha, haciéndolas suyas la vendedora.

Igualmente, la parte cumplidora podrá resolver el contrato mediante comunicación fehaciente o, exigir su cumplimiento.

Contratos de Arras penitenciales o de desistimiento

Este tipo de arras permite a las partes resolver unilateralmente el contrato mediante la pérdida para el comprador o la restitución doblada para el vendedor.

Como particularidad, sólo serán aplicables cuando expresamente se manifieste sus consecuencias y se haga referencia literal del artículo 1.454 del Código Civil.

Arras o señal vs pago aplazado del precio

Las arras también son conocidas como "señal". Sin embargo, es habitual confundir arras con "el pago aplazado del precio" de una casa en venta.

Por ello, queremos aclararte que las arras o señal son un concepto distinto al de simple anticipo.

Cuando hablamos de pago de parte del precio de la compra estamos ante un contrato de compra - venta con precio aplazado en el que ni comprador ni vendedor pueden rescindir unilateralmente el contrato.

Por su parte, el contrato de arras requiere que se haga constar de forma expresa que la entrega de la cantidad a cuenta del precio total se hace precisamente en concepto de arras, como una garantía para ambas partes antes de la firma del contrato de compra - venta.

Y como te explicamos a continuación, el contrato de arras puede ser rescindido unilateralmente por las partes, siempre bajo unas condiciones o penalización.

De este modo, ambas partes adquieren un compromiso previo a la compra y venta de una propiedad. El vendedor, a entregar el bien y el comprador, de pagar el precio acordado.

Por lo tanto, es de considerar que este tipo de cláusulas, como lo son las arras, son un método que asegura una operación positiva para ambas partes que además proporcionará un buen grado de satisfacción a las mismas. Además es de tomar en cuenta que en el ámbito inmobiliario el tipo de arras más utilizado, para no decir el único que se usa, es el de contrato de arras penitenciales.