¿Qué Tipos De Terrenos Hay En Cantabria? Y ¿Cuáles Son Sus Usos?

Los terrenos están sujetos a una multitud de condicionantes legales en relación a la ordenación urbana y regulación de construcción en los mismos, pero de todas ellas, la más importante es su calificación urbanística que se distingue entre tipos de suelo: urbano, urbanizable, no urbanizable. De ello se desprende la necesidad de conocer ¿Qué tipos de terrenos hay en Cantabria? (dentro de los urbanizables) Y ¿Cómo puedo aprovecharlos para edificar una vivienda?

Una calificación es una distinción a gran escala que divide las diferentes zonas de una población: aquellas donde se puede construir y están listas para ello, las que en el futuro se podría construir pero que no están listas ya que existen condiciones que deben cumplirse y las que se reservan a áreas verdes, zonas rusticas o rurales y zonas protegidas o similar en las que nunca se permitirá construir.

En el artículo de hoy solo analizaremos las distintas zonas de suelo urbano o urbanizable, revisando su desarrollo a lo largo de los años y explicando en detalle lo que podemos hacer o no en cada una de ellas y el por qué.

¿Cuál Es El Valor Del Suelo?

Si se entiende la palabra suelo, es el importe del terreno antes de su edificación, se genera en función de la edificación y del uso que se le puede dar. No es lo mismo si ni el suelo se puede edificar una urbanización.

Por lo tanto, el valor del suelo; es el importe del terreno antes de su edificación. Es decir, la valía que tiene un terreno y que no se devalúa por su uso residencial.

Podemos decir que el valor catastral está calculado a partir de dos criterios:

– El valor tazado del suelo.

– El valor de la edificación.

Estos dos valores entran en una proporción determinada para configurar los valores catastrales de cada vivienda.

Como hemos señalado anteriormente, sobre un suelo pueden construirse diferentes tipos de edificaciones destinadas a distintos usos. Esto hace que haya que definir cada tipo de suelo según sus características. Centrándonos en el punto de vista urbanístico, podemos distinguir tres tipos de suelos: suelo urbano, suelo urbanizable y suelo rústico no urbanizable.

Dentro de estos tres grandes grupos hay más subgrupos, pero ahora nos centraremos en explicar las categorías de suelo más importantes:

El suelo urbano se define como aquel que el planeamiento urbanístico de cada municipio califica como tal si cumple al menos una de las siguientes condiciones: disposición de servicios y dotaciones básicas (acceso rodado, abastecimiento eléctrico y red de saneamiento); consolidación edificatoria (existencia de una red urbana sólida en la mayor parte del área, para garantizar que exista suelo apto para edificar en la zona); conformidad con el planeamiento (cumplimiento de la normativa urbanística del lugar donde se encuentra).

Luego, el suelo urbanizable es aquel que es susceptible de transformarse en suelo urbano en un futuro, siempre según los términos establecidos en la legislación urbanística aplicable en cada caso.

Por último, en cuanto al suelo rústico (también denominado como suelo rural o no urbanizable) se define como aquel suelo que no cuenta con los servicios urbanos anteriormente descritos. Salvo excepciones, en general, no está permitido edificar en este tipo de suelo.

Suelo Rústico

El suelo rústico se diferencia en dos tipos: suelo rústico de protección ordinaria y suelo rústico de especial protección.

El suelo rústico de protección ordinaria:

Se constituye por los terrenos a los que, sin reunir los requisitos y características del de especial protección, sean reconocidos como tales por el plan general con objeto de preservarlos de las construcciones propias de las zonas urbanas y de su desarrollo urbano integral.

En dicho suelo, hay excepciones y alternativas para que en algunos casos permitirse la construcción de viviendas unifamiliares y otro tipo de edificaciones que no sean viviendas; como colegios.

Se configuran como suelo rústico de especial protección los terrenos en que concurran algunas de las siguientes circunstancias:

1. a)Que el régimen de usosprevisto conforme a los planes y normas de ordenación territorial o a la legislación sectorial pertinente, sea incompatible con su transformación mediante la urbanización en razón de sus valores paisajísticos, históricos, arqueológicos, científicos, ambientales, culturales, agrícolas, de riesgos naturales acreditados, o en función de su sujeción a limitaciones o servidumbres para la protección del dominio público.
2. b)Que sean clasificadoscomo tales por los planes generales de ordenación urbana por estimar necesario preservarlos de su transformación urbana en atención a los valores genéricos anteriores, a sus riquezas naturales o a su implantación agrícola, forestal o ganadera.

Usos En Suelo Rústico

El régimen de usos del suelo rústico de protección ordinaria es el previsto en los instrumentos de planificación sectorial o territorial, salvo que el planeamiento municipal establezca un régimen más restrictivo. Sin embargo, se pueden autorizar las siguientes construcciones, instalaciones, actividades y usos:

• Todas las previstas en lotsuca art.112.2;
• Las que sean necesarias para la realización de actividades relativas a la elaboración y comercialización de productos tradicionales o derivados de la actividad agropecuaria, y los servicios complementarios de dichas actividades;
• Las actividades extractivas y las construcciones vinculadas a ellas;
• Los usos deportivos y de ocio sin instalaciones asociadas o con instalaciones desmontables necesarias para la realización de la actividad, así como las instalaciones deportivas y de ocio descubiertas que, o bien sean accesorias de construcciones e instalaciones preexistentes, o bien ubiquen sus construcciones asociadas apoyándose en edificios preexistentes, sin perjuicio de la posible adecuación a estos nuevos usos; y
• La construcción de viviendas unifamiliares aisladas, (recordando; siempre y cuando se cumplan los requisitos necesarios para ello) así como de instalaciones vinculadas a actividades artesanales, culturales, de ocio y turismo rural.

Sin perjuicio de las condiciones más restrictivas que establezca la legislación aplicable o el planeamiento sectorial territorial o urbanístico, a las nuevas construcciones, instalaciones y usos en suelo rústico les son de aplicación las siguientes condiciones:

Se aplica en todo caso lo dispuesto en lotsuca art.32 s. Como normas de aplicación directa.

• Quedan prohibidas las construcciones residenciales colectivas, urbanizaciones u otras propias del entorno urbano.
• Las edificaciones que se proyecten han de adecuarse a la pendiente natural del terreno, de modo que ésta se altere el menor grado posible, tanto en el perfil modificado como en el resto de la parcela.
• Para la construcción de una vivienda, la parcela mínima ha de ser al menos de 1500 m2, salvo que el planeamiento establezca una parcela mínima inferior.
• Los cerramientos han de situarse de tal manera que la distancia mínima al límite exterior de la calzada, vial o camino sea de 3 metros, salvo que el planeamiento establezca una distancia mínima inferior.
• Se han de respetar y, en su caso, han de reponerse, los cierres de piedra perimetrales de la parcela objeto de edificación, y respetarse los setos vivos y arbolado relevantes.
• La altura máxima de las viviendas que puedan autorizarse no será superior a 9 metros, medidos desde cualquier punto del terreno en contacto con la edificación hasta su cumbrera.
• Las explotaciones agropecuarias permitidas por el planeamiento, así como sus ampliaciones, han de tener en cualquier caso la condición de uso compatible con las construcciones residenciales y de ocio y turismo rural que se edifiquen al amparo de esta sección.
• Las nuevas edificaciones deben apoyarse en la red de caminos existente, salvo justificación expresa, introduciendo únicamente los viarios o caminos imprescindibles.

Podemos decir que el suelo que se clasifica como urbano es, de hecho, el núcleo de edificación existente en una población y el radio perimetral previsto de ampliación por el plan o normas subsidiarias que lo definen. Se trata del ámbito en que el valor del suelo tiene un estatus superior, en el sentido de reconocimiento de más derechos edificatorios. Por ese hecho, la legislación urbanística ha venido estableciendo condiciones para esa delimitación.

El primer criterio para clasificar un suelo como urbano es que disponga de los servicios urbanísticos básicos propios de esta clase de suelo –acceso rodado, agua, saneamiento y energía eléctrica.

Así, la disposición de servicios y dotaciones básicas supone una de las primeras comprobaciones que deberemos realizar antes de comprar un terreno, ya que un terreno que no dispone de acceso rodado o de abastecimiento de agua o electricidad, probablemente tendrá futuras cargas que deberá pagar el comprador cuando quiera desarrollarlas y disponer la acometida de los servicios.

Dentro de la clasificación de suelo urbano encontramos dos subgrupos: suelo urbano consolidado y suelo urbano no consolidado, que desarrollaremos a continuación.

Suelo Urbano Consolidado

La subcategoría de suelo urbano consolidado incluye todos aquellos terrenos bajo la consideración de solar, que podemos definir como un terreno apto para la edificación y urbanizado de acuerdo con el planeamiento urbanístico, que permita la concesión de una licencia inmediata.

Existe otro término llamado, solar mediante obras accesorias, tratándose esta vez de un terreno que tiene pendiente señalar las alineaciones y rasantes, pero que entra dentro de la clasificación de suelo urbano consolidado.

Sin embargo, debemos ser conscientes que un terreno puede perder su condición de suelo urbano consolidado si el planeamiento urbanístico general lo somete a actuaciones de transformación urbanística. Por lo tanto, es imprescindible reunir toda la información sobre las afectaciones de nuestro futuro solar, precisamente para evitar normativas que limiten las posibilidades de construcción.

Además, existen dos sub calificaciones de los terrenos que tienen su urbanización consolidada, y pueden ser:

1. Suelo finalista: es el suelo que tiene carácter de “solar” y permite su edificación directa en desarrollo de las Ordenanzas de aplicación del suelo que regulan como normas particulares, conforme a la calificación que les asigne el Plan.
2. Suelo sujeto a mejora o transformación: es el suelo, que, aun estando consolidado, se prevé su transformación urbana con cambios en la tipología o usos y la necesidad de definir los volúmenes edificables y el señalamiento de alineaciones y rasantes. Este tipo de suelo está sujeto a la redacción de un estudio de detalle.

Debido a lo extenso que es el artículo vamos a dividirlo en dos partes.