¿Se Puede Cambiar El Uso De Un Local Comercial A Vivienda?

¿Se Puede Cambiar El Uso De Un Local Comercial A Vivienda?

El COVID-19 ha originado una creciente necesidad de adquirir productos por medios digitales lo que ha terminado afectando al tejido empresarial español y la compra presencial. Muchos dueños de locales comerciales, se han planteado la idea de cambiar el uso de un local comercial al de vivienda y así poder aprovechar el espacio, y monetizarlo de alguna manera.

Seamos honestos con nosotros mismos. El cambio de uso de local a vivienda no es barato. Piensa en un local. Ahora en una vivienda. Parece obvio que hay que hacer alguna reforma, ¿no?

Al tener eso en cuenta, es evidente que antes de ponerte a contratar a arquitectos o interioristas, debes certificar que podrás obtener los permisos necesarios.

 

¿Qué Requisitos Debo Cumplir Para Poder Cambiar El Uso De Un Local A Vivienda?

 

“La propiedad es el derecho de gozar y disponer de una cosa…” Así la define el artículo 348 de nuestro Código civil. Si unimos este principio universal con el de la autonomía de la voluntad, el resultado parece obvio: quien es dueño y señor de una casa tiene el derecho absoluto de hacer en ella lo que le plazca. Sin embargo, el precepto continúa diciendo “sin más limitaciones que las establecidas en las leyes”. Lo que traducido a un lenguaje más coloquial quiere decir: “mi libertad termina donde empieza la de los demás”.

¿Significa esto que para cualquier cambio que queramos realizar en nuestra propiedad debemos pedir permiso? No siempre, pero es obligatorio en determinados casos para no tener conflictos con las autoridades competentes y con la comunidad de vecinos.

 

Licencia del Ayuntamiento

 

La Licencia del ayuntamiento debe autorizar el cambio de uso, previo pago de la pertinente tasa urbanística, junto con la Licencia de Primera Ocupación. Normalmente el plazo para que expidan la primera es de 2 meses desde la solicitud, debiendo comenzar las obras durante los 6 primeros meses, y acabarlas en el plazo de 2 años, o de 3 si te conceden una prórroga.

En este punto es importante señalar ¿qué ocurriría sí?, bien por ignorancia de la ley aplicable o bien por descuido, las obras para el cambio de uso se realizan sin la respectiva licencia. La única posibilidad para evitar una sanción por parte de la Administración es que la infracción haya prescrito (el plazo dependerá de lo que cada comunidad autónoma haya establecido en su respectiva Ley del Suelo) y de que un técnico así lo acredite.

 

Proyecto Técnico. 

 

Es necesario presentarlo, en papel y en soporte digital para obtener la licencia, y debe reflejar los siguientes aspectos: la edificación existente, el cambio de uso que se pretende dar, y una lista de especificaciones técnicas e instalaciones a realizar en la nueva vivienda; según la correspondiente Ordenanza de Prevención de Incendios y Código Técnico de la Edificación.

 

Permiso De La Comunidad

 

Este punto es donde se concentran la mayoría de los problemas para poder hacer el cambio de uso de local a vivienda. Vamos a analizar los posibles casos. De momento, vamos a darte un avance.

¿La comunidad puede prohibir el cambio de uso de local a vivienda? Pues sí. Pero como el derecho a la propiedad tiene mucho poder, las limitaciones al mismo deben ser restrictivas.

 

Autorización de la Comunidad para el Uso del Local

 

Ahora es cuando nos adentramos en el maravilloso mundo de “los papeles de la comunidad”. Si quieres convertir un local en vivienda, deberás revisar la Escritura de Propiedad Horizontal y los Estatutos. Cuando estés buceando entre los documentos,  seguro te encuentras que pone “inmueble XXX destinado a local” o “los locales están exentos de contribuir a los gastos XXX”.

Todo queda dentro de la normalidad. No entres en pánico. Eso es lo que se llama una descripción de lo que comprende el uso del local. No es una prohibición. Si quieres convertir el local en vivienda, debes buscar prohibiciones expresas y claras, y tiene que ser en esos documentos. Ahí es cuando volvemos a las limitaciones restringidas.

Si Los Estatutos No Dicen Nada

En el caso de que los estatutos no hablen de si se puede o no convertir un local en vivienda, basta con informar a presidente y administrador.

 

Si Los Estatutos Lo Permiten

Cuando el cambio de uso de local a vivienda está contemplado en los estatutos, debe hacerse en los términos que en ellos se contemple.

Si Los Estatutos Lo Prohíben

Volvemos al punto anterior. Prohibición expresa. Entonces, necesitarás pasar por Junta la modificación de los estatutos y pasarlos posteriormente por el Registro de la Propiedad. Ahí sí o sí, necesitarás unanimidad.

Hablamos de estatutos, pero a veces las limitaciones (o la ausencia de ellas) también se encuentran en las Anotaciones Registrales. Por eso debes revisarlo todo. Como ves, en los tres casos hay condiciones que deben cumplirse.

 

Requisitos Para Convertir El Local En Vivienda

 

Una vez revisadas las complicaciones burocráticas que podamos tener, vamos a seguir con más papeleo, pero este es técnico.

Para poder solicitar delante el Ayuntamiento y comunidad de propietarios el permiso, debes ir con un arquitecto para que cree un proyecto. No se puede cambiar un local por vivienda sin este estudio previo.

La nueva vivienda tiene que reunir unos requisitos básicos de habitabilidad. Entre ellos, es común encontrar:

  • Tamaño mínimo: superficie y altura.
  • Longitud de fachada mínima.
  • Ventanas que garanticen la ventilación de la vivienda y la entrada de luz natural.
  • Salida de humos.
  • Conectividad a suministros.

En este punto, abstente de pensar demasiado. El arquitecto verifica que el proyecto cumple con las obligaciones de habitabilidad.

Por lo tanto, aunque parece un viaje complejo, resultará agradable poder realizarlo. Al final tendrás la posibilidad de cambiar el uso de tu local y lo convertirás en una vivienda con la que podrás contar de ahora en adelante.

A partir de ahora puedes seguir sacando una rentabilidad a ese inmueble que tenias cerrado por causa de la situación.